Υλικά, εργασία, μεταφορές, χρόνοι παράδοσης, τεχνικές απαιτήσεις.Όλα έχουν αυξηθεί και επηρεάζουν σημαντικά τον τελικό προϋπολογισμό. Τι σημαίνει αυτό για έναν ιδιοκτήτη καταλύματος, επενδυτή ακινήτων ή property manager ; Τι κάνουμε όταν δεν πέφτουν οι τιμές;
Αν διαχειρίζεστε ένα κατάλυμα ή έναν χώρο φιλοξενίας, έχετε ήδη διαπιστώσει κάτι που αποτελεί πλέον μια γενική αίσθηση: η ανακαίνιση παραμένει μια σημαντική επένδυση που …κοστίζει.
Το κόστος δεν αφορά μόνο τα ίδια τα υλικά. Εργασία, μεταφορές, χρόνοι παράδοσης, τεχνικές απαιτήσεις, απρόβλεπτες αστοχίες και διαδοχικές αλλαγές μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά τον τελικό προϋπολογισμό ενός έργου. Δεν έχει πλέον νόημα να περιμένει απλώς την «κατάλληλη στιγμή» που οι τιμές θα επιστρέψουν στα προηγούμενα επίπεδα, ενώ η επιχείρηση χρειάζεται αναβάθμιση μέσω ανακαίνισης.
To ερώτημα είναι ‘’όχι πώς θα ξοδέψω λιγότερα’’ αλλά πού αξίζει στρατηγικά να επενδύσω’’, ώστε κάθε ευρώ να έχει ουσιαστικό αντίκτυπο στον χώρο;
1. Ξεκινήστε από το πρόβλημα, όχι από το instragram.
Ένα από τα συνηθέστερα λάθη σε μια ανακαίνιση είναι ότι ξεκινάμε από την εικόνα που θέλουμε να δημιουργήσουμε και όχι από το πρόβλημα που πρέπει να λύσουμε.
Μπορεί ένα συγκεκριμένο πλακάκι, ένα χρώμα, ένα φωτιστικό ή ένα έπιπλο να μας ενθουσιάσουν, όμως το πρόβλημα είναι η κακή ροή ενός δωματίου, η ανεπαρκής αποθήκευση, ο ανεπαρκής φωτισμός, ένα μπάνιο που έχει χάσει την αισθητική και λειτουργική του αξία, μια αδιάφορη είσοδος ή ένας εξωτερικός χώρος που παραμένει αναξιοποίητος ή η συνολική εικόνα που δεν ανταποκρίνεται πλέον στο επίπεδο τιμής και στο κοινό στο οποίο απευθύνεται το κατάλυμα.
Η ανακαίνιση έχει αξία όταν λύνει ένα πρόβλημα.
Αν δεν έχει προηγηθεί αυτή η ανάλυση, υπάρχει ο κίνδυνος να επενδύσουμε σε στοιχεία που είναι μεμονωμένα όμορφα, αλλά δεν αλλάζουν ουσιαστικά την εμπειρία του επισκέπτη.
2. Μην αγοράζετε απλώς ένα υλικό. Επιλέξτε τη σωστή λύση.
Η τιμή αγοράς ενός υλικού δεν αποτελεί από μόνη της το πραγματικό του κόστος. Ένα υλικό μπορεί να φαίνεται οικονομικό ανά τετραγωνικό μέτρο και να αποδειχθεί ακριβότερο στην εφαρμογή του. Αντίστοιχα, μια αρχικά ακριβότερη επιλογή μπορεί να προσφέρει ευκολότερη εφαρμογή, μικρότερο χρόνο εργασιών, μεγαλύτερη αντοχή ή χαμηλότερες ανάγκες συντήρησης.
Δείτε την συνολική εικόνα, ακολουθώντας τον κανόνα: τιμή υλικού + εργατικά + προετοιμασία + φύρα + χρόνος εφαρμογής + συντήρηση + διάρκεια ζωής, για να καταλάβετε ποιο είναι το πραγματικό κόστος της λύσης και τι αξία προσφέρει.
Εδώ αποκτούν ενδιαφέρον και οι σύγχρονες τεχνολογίες υλικών, οι νέες επενδύσεις επιφανειών που μπορούν, υπό τις σωστές προϋποθέσεις, να μεταμορφώσουν έναν χώρο χωρίς να απαιτούν την ίδια κατασκευαστική διαδικασία με μια πλήρη αντικατάσταση.
3. Επενδύστε εκεί όπου ο επισκέπτης βλέπει, χρησιμοποιεί και θυμάται.
Όταν ο προϋπολογισμός είναι περιορισμένος, ένας από τους πιο χρήσιμους τρόπους για να αποφασίσουμε πού θα επενδύσουμε είναι να δούμε το ακίνητο μέσα από τα μάτια του επισκέπτη.
Τι βλέπει πρώτο όταν φτάνει; Ποια σημεία φωτογραφίζει; Πού περνά περισσότερο χρόνο; Τι χρησιμοποιεί καθημερινά; Ποια σημεία μπορεί να δημιουργήσουν απογοήτευση ή να υποβαθμίσουν την εμπειρία του;
Οι απαντήσεις διαφέρουν ανάλογα με το είδος και το positioning κάθε ακινήτου. Σε ένα city apartment, για παράδειγμα, μπορεί να έχει μεγαλύτερη σημασία η κουζίνα, το μπάνιο, ο φωτισμός και η εργονομία του χώρου. Σε μια κυκλαδίτικη villa, η είσοδος, η σχέση με τη θέα, ο υπαίθριος χώρος και η σύνδεση εσωτερικού και εξωτερικού μπορεί να είναι πολύ σημαντικότερα. Σε ένα μικρό boutique hotel, η υποδοχή, τα δωμάτια, ο φωτισμός και τα σημεία που δημιουργούν την πρώτη εντύπωση μπορεί να καθορίζουν σε μεγάλο βαθμό την εμπειρία.
4. Δεν κάνουμε οικονομία στα ‘’αόρατα’’.
Η στρατηγική οικονομίας δεν σημαίνει ότι όλα τα στοιχεία ενός έργου είναι διαπραγματεύσιμα. Υπάρχουν παρεμβάσεις που δεν είναι ιδιαίτερα ορατές στον επισκέπτη, είναι όμως καθοριστικές για τη μακροχρόνια λειτουργία ενός ακινήτου: υδραυλικές εγκαταστάσεις, στεγανοποιήσεις, ηλεκτρολογικά, εξαερισμός, μονώσεις, αντιολησθηρά δάπεδα, υποδομές αυτοματισμού, που αποτελούν τη βάση ενός έργου.
Δεν είναι στοιχεία που θα εμφανιστούν απαραίτητα στις φωτογραφίες του καταλύματος. Είναι όμως αυτά που μπορούν να δημιουργήσουν τα σοβαρότερα προβλήματα όταν αντιμετωπιστούν πρόχειρα. Ένα όμορφο μπάνιο με ανεπαρκή στεγανοποίηση και ηχομόνωση δεν αποτελεί οικονομική ανακαίνιση. Αποτελεί απλώς την αναβολή ενός πολύ ακριβότερου προβλήματος.
5. Δημιουργήστε λίγα, αλλά ισχυρά, σημεία αναφοράς ( =hero points)
Σε κάθε κατάλυμα υπάρχουν ορισμένα στοιχεία που μπορούν να προσδώσουν στον χώρο πολύ μεγαλύτερη αντιλαμβανόμενη αξία από το πραγματικό κόστος τους. Αυτά θα μπορούσαν να είναι ένα ιδιαίτερο φωτιστικό, ένας μεγάλος καθρέφτης, ένα custom σχεδιασμένο κεφαλάρι κρεβατιού, ένα προσεγμένο μπάνιο ή ένα outdoor σκηνικό που δημιουργεί μια ολοκληρωμένη εμπειρία.
Δεν χρειάζεται όλα να είναι εντυπωσιακά. Χρειάζεται να είναι σωστά τοποθετημένα και να λειτουργούν ως σημεία αναφοράς μέσα στον χώρο. Κάποια τραβούν την προσοχή και άλλα δημιουργούν εικόνες και μνήμες. Γι’ αυτό, δύο ή τρία σωστά σχεδιασμένα σημεία μπορούν να έχουν μεγαλύτερη επίδραση από μια σειρά διάσπαρτων και ακριβών επιλογών.
6. Κρατήστε το design απλό, αλλά με σαφή ταυτότητα
Ένα από τα πιο ακριβά λάθη σε έναν χώρο φιλοξενίας είναι η προσπάθεια να χωρέσουν όλα τα ενδιαφέροντα στοιχεία σε ένα μόνο project. Πολλά διαφορετικά υλικά, πολλές υφές, διαφορετικές χρωματικές αναφορές, πολλά φωτιστικά, πολλά διακοσμητικά και πολλές παράλληλες ιδέες μπορούν τελικά να αυξήσουν το κόστος χωρίς να αυξήσουν αντίστοιχα την ποιότητα του αποτελέσματος.
Ένα ισχυρό hospitality interior χρειάζεται συχνά πολύ λιγότερα, ένα σαφές concept, μία συνεπή χρωματική λογική, μία καλά μελετημένη ταυτότητα και τα σωστά υλικά. Η απλότητα δεν είναι έλλειψη σχεδιασμού. Είναι πειθαρχία στον σχεδιασμό.Και όταν το budget είναι περιορισμένο, αυτή η πειθαρχία γίνεται ακόμη πιο σημαντική.
7. Ο προϋπολογισμός πρέπει να σχεδιάζεται από την αρχή
Ένα ακόμη συνηθισμένο λάθος είναι ο σχεδιασμός να ολοκληρώνεται και η συζήτηση για το budget να ξεκινά όταν φτάσουν οι προσφορές των εργολάβων και των προμηθευτών. Τότε αρχίζουν οι περικοπές: ένα υλικό αντικαθίσταται, ένα στοιχείο αφαιρείται, μια λεπτομέρεια απλοποιείται, κάτι μεταφέρεται για αργότερα. Το πρόβλημα είναι ότι, όταν οι περικοπές γίνονται αποσπασματικά, το project χάνει την αρχική του συνοχή.
Πολύ πιο αποτελεσματικό είναι να υπάρχει στρατηγική προϋπολογισμού ήδη από την αρχή του σχεδιασμού, ώστε η παρέμβαση να βελτιώνει ουσιαστικά την εικόνα του ακινήτου, να αυξάνει την αντιλαμβανόμενη αξία του, να δημιουργεί καλύτερο φωτογραφικό υλικό, να βελτιώνει τη λειτουργικότητα, να περιορίζει μελλοντικές επισκευές ή να επιτρέπει ένα διαφορετικό και υψηλότερο positioning.
Αντίστοιχα, μια επιλογή που περικόπηκε σήμερα αλλά απαιτεί αντικατάσταση ή επιπλέον εργασίες σε σύντομο χρονικό διάστημα μπορεί τελικά να αποδειχθεί ακριβότερη.
Συνοψίζοντας…
Δεν είναι ρεαλιστικό να περιμένουμε ότι οι ανακαινίσεις στην Ελλάδα θα γίνουν ξαφνικά φθηνές. Ούτε ότι η λύση βρίσκεται στην αναζήτηση του φθηνότερου υλικού ή στη διαρκή περικοπή του budget.
Η πραγματική πρόκληση για ένα property manager ή ιδιοκτήτη καταλύματος είναι να αλλάξει ο τρόπος με τον οποίο αντιμετωπίζουμε την ανακαίνιση. Η ανακαίνιση δεν είναι πλέον μια σειρά από έξοδα που πρέπει να περιοριστούν.
Είναι μια στρατηγική επένδυση με σαφείς προτεραιότητες.
Ευαγγελία Παπαδημητρίου
Η Ευαγγελία Παπαδημητρίου είναι Ιδρύτρια, Αρχιτέκτων Μηχανικός και Interior Designer του αρχιτεκτονικού γραφείου HOSTCOMPASS. Με πολυετή εμπειρία στον σχεδιασμό, την ανακαίνιση και τη διακόσμηση επαγγελματικών χώρων Εστίασης και Ξενοδοχείων, STRentals και Επενδυτικών Ακινήτων, εξειδικεύεται στη δημιουργία χώρων που συνδυάζουν την εργονομία, το Interior Design και το Branding με έναν επιχειρηματικά στρατηγικό τρόπο.
Ευαγγελία Παπαδημητρίου
Η Ευαγγελία Παπαδημητρίου είναι Ιδρύτρια, Αρχιτέκτων Μηχανικός και Interior Designer του αρχιτεκτονικού γραφείου HOSTCOMPASS. Με πολυετή εμπειρία στον σχεδιασμό, την ανακαίνιση και τη διακόσμηση επαγγελματικών χώρων Εστίασης και Ξενοδοχείων, STRentals και Επενδυτικών Ακινήτων, εξειδικεύεται στη δημιουργία χώρων που συνδυάζουν την εργονομία, το Interior Design και το Branding με έναν επιχειρηματικά στρατηγικό τρόπο.
